Xem đất trước khi mua: nhìn gì trước, và cái gì phải hỏi người có nghề
Mua đất là khoản chi lớn nhất của phần lớn gia đình, và là quyết định khó sửa nhất. Bài này gom những gì nên xem, chia rõ ba nhóm: tự nhìn được, phải hỏi hàng xóm, và phải hỏi người có chuyên môn.
Nhóm 1 — Tự nhìn được trong một buổi
Đi tới nơi và quan sát:
- Cao hay thấp so với đường và so với đất xung quanh. Đất thấp hơn mặt đường là bài toán nâng nền và thoát nước, tốn kém và phải tính từ đầu.
- Hình dáng thửa. Vuông vắn thì dễ bố trí. Thửa méo, thửa hẹp một đầu, thửa hình tam giác đều làm giảm diện tích xây thực tế.
- Đường vào. Rộng bao nhiêu, xe tải chở vật liệu vào được không, có bị chắn bởi gì không.
- Hướng và nắng. Đứng thử vào buổi trưa xem hướng nào nắng gắt.
- Xung quanh có gì — nhà cao chắn nắng, cột điện, trạm biến áp, nghĩa trang, kênh rạch, cơ sở sản xuất có mùi hoặc tiếng ồn.
⚠️ Nên đi ít nhất hai lần, vào hai thời điểm khác nhau trong ngày. Khu yên tĩnh buổi sáng có thể rất ồn buổi chiều.
Nhóm 2 — Phải hỏi hàng xóm mới biết
Đây là nhóm quan trọng nhất và cũng rẻ nhất để có được: chỉ cần vài câu hỏi với người sống quanh đó.
- Khu này có ngập không, mùa mưa ngập tới đâu? Câu này quan trọng hơn mọi câu khác, và người bán ít khi nói.
- Nước sinh hoạt thế nào — có nước máy chưa, hay dùng giếng, chất lượng ra sao.
- Điện có ổn không, có hay cúp không.
- Trước đây mảnh này là gì — ao lấp, ruộng, hay đất thổ cư lâu năm. Đất mới lấp thì nền yếu và lún theo thời gian.
- Có tranh chấp gì không, và ranh giới với các thửa bên đã rõ chưa.
Người sống lâu trong khu thường sẵn lòng kể, và những gì họ nói đáng giá hơn nhiều so với lời quảng cáo.
Nhóm 3 — Cần người có chuyên môn
Ba việc không nên tự phán:
- Pháp lý — giấy tờ, quy hoạch, ranh giới, quyền sử dụng. Đây là lĩnh vực riêng và sai lầm ở đây tốn kém nhất. Nên nhờ người làm nghề hoặc hỏi cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, đừng dựa vào lời truyền miệng.
- Nền đất và khả năng chịu tải — với công trình lớn hoặc đất nghi là đất lấp, cần khảo sát địa chất. Chi phí nhỏ so với chi phí xử lý móng sai.
- Quy hoạch và lộ giới — mảnh đất có nằm trong diện mở đường hay không là thông tin phải tra chính thức.
Phần phong thủy của mảnh đất
Điều đáng chú ý: phần lớn tiêu chí phong thủy về đất trùng với tiêu chí thực tế.
- Đất cao ráo, thoát nước tốt — vừa hợp phong thủy vừa là điều kiện sống cơ bản.
- Thế đất vững, có chỗ tựa phía sau — về thực tế là tránh đất sạt lở và đất trũng.
- Tránh đường đâm thẳng vào đất — về thực tế là tránh đèn xe chiếu vào nhà ban đêm, bụi, và rủi ro tai nạn.
- Tránh đất hình dáng quá méo — về thực tế là khó bố trí và hao diện tích.
Nghĩa là nếu anh chị làm kỹ phần thực tế thì phần phong thủy phần lớn đã đạt. Phần riêng của phong thủy — hướng đất so với tuổi, thế đất theo các phái — thì nên hỏi người có nghề nếu gia đình coi trọng.
Những dấu hiệu nên dừng lại suy nghĩ thêm
- Người bán giục gấp và nói có người khác đang trả giá.
- Không cho xem giấy tờ gốc, chỉ đưa bản chụp.
- Giá thấp bất thường so với khu vực mà không giải thích được lý do.
- Ranh giới không rõ, hàng xóm nói khác với giấy.
- Không ai trong khu nói được lịch sử mảnh đất.
Không phải dấu hiệu nào cũng nghĩa là có vấn đề, nhưng gặp hai ba cái cùng lúc thì đáng dừng lại.
Việc nên làm trước khi đặt cọc
- Đi xem ít nhất hai lần, một lần vào ngày mưa nếu có thể.
- Hỏi ít nhất hai hàng xóm, không chỉ một.
- Tra quy hoạch chính thức tại cơ quan có thẩm quyền.
- Nhờ người có chuyên môn xem giấy tờ.
- Chỉ đến khi bốn việc trên xong mới bàn tới hướng và tuổi.
Thứ tự này nghe khô khan nhưng nó bảo vệ khoản tiền lớn nhất anh chị bỏ ra.
Sau khi mua rồi, việc nên làm sớm
Mảnh đất để không cũng cần trông nom, nhất là khi chưa xây ngay:
- Xác định và đánh dấu ranh giới rõ ràng — cắm mốc hoặc rào tạm. Ranh mờ dần theo năm tháng là nguồn tranh chấp phổ biến nhất với thửa để trống.
- Dọn cỏ định kỳ. Đất bỏ hoang lâu thành chỗ đổ rác của người khác, và dọn về sau tốn hơn nhiều.
- Quan sát qua một mùa mưa trước khi thiết kế. Đây là dịp duy nhất biết chắc nước chảy đi đâu và đọng chỗ nào — thông tin quý cho việc tính nền và thoát nước.
Việc cuối cùng đáng giá nhất mà lại không tốn gì: chỉ cần ghé xem vài lần trong mùa mưa đầu tiên và ghi lại những gì thấy.