Xem đất vào mùa nào: có những thứ chỉ lộ ra sau một trận mưa lớn
Bốn bài trước của mục này nói xem gì trước khi mua đất, cách tính khi trên đất có nhà cũ, phần khó của đất thừa kế và đất chung sổ, và những câu phải hỏi với đất phân lô trong dự án. Bài này thêm một biến số mà ít ai nghĩ tới lúc đi xem: thời điểm trong năm.
Cùng một mảnh đất, xem vào tháng nắng và xem sau một trận mưa lớn là hai mảnh đất khác nhau. Người bán biết điều đó. Người mua thì thường chỉ biết sau khi đã xuống tiền.
Thứ chỉ lộ ra khi trời mưa
- Nước đọng ở đâu, đọng bao lâu. Một vũng nước còn nguyên sau ba tiếng tạnh là chỉ dấu rất rõ về khả năng thoát nước.
- Hướng nước chảy. Nước từ đất cao hơn có đổ dồn vào mảnh này không. Nhà xây rồi thì đây thành vấn đề mỗi năm.
- Đường vào. Đường đất thành bùn, đường thấp hơn mặt đường lớn thành lòng chảo. Thử đi vào bằng đúng phương tiện bạn sẽ dùng hằng ngày.
- Mực nước ở mương, kênh, ao gần đó. Mùa khô nhìn hiền lành, mùa mưa có thể sát mép.
- Bờ đất và taluy. Vết xói, đất tụt, cây nghiêng ra phía bờ là những dấu hiệu đáng ngại.
Nếu bạn đang xem vào mùa khô, ít nhất hãy quay lại một lần sau cơn mưa lớn đầu tiên trước khi chốt.
Cốt nền: con số phải hỏi cho ra
Cốt nền là độ cao của mảnh đất so với mặt đường và so với các mảnh xung quanh. Đất thấp hơn đường thì sau này phải tôn nền, mà tôn nền là một khoản không nhỏ và còn kéo theo chuyện thoát nước với nhà bên cạnh.
Cách nhìn nhanh: đứng ở mép đường nhìn vào, so với nền các nhà đã xây quanh đó. Nhà nào cũng cao hơn mảnh này thì bạn biết mình sẽ phải làm gì. Muốn chắc thì nhờ người có chuyên môn đo, và hỏi chính quyền địa phương về cốt nền quy hoạch của khu vực.
🔴 Hỏi hàng xóm — nguồn tin tốt nhất và rẻ nhất
Đây là việc nên làm trong mọi lần đi xem đất, và nhiều người bỏ qua vì ngại. Người đang sống quanh đó biết những thứ không có trong bất kỳ giấy tờ nào:
- Năm nào ngập, ngập sâu tới đâu, bao lâu thì rút.
- Nước sinh hoạt lấy từ đâu, mùa khô có thiếu không.
- Điện có ổn không, mất điện có thường không.
- Đường này xe lớn vào được không, mùa mưa ra sao.
- Khu này có gì sắp làm không — đường mới, cụm công nghiệp, bãi tập kết.
- Mảnh đất này trước đây là gì: ao lấp, ruộng, bãi rác, hay đất thổ cư lâu năm.
Cách hỏi cũng quan trọng: ghé quán nước, nói thật là đang tính mua ở đây. Người ta thường nói thẳng hơn bạn tưởng, nhất là khi bạn hỏi mà không có người bán đứng bên cạnh.
Ao lấp và nền yếu
Đất ao mới lấp, đất ruộng chuyển đổi thì nền yếu và lún không đều. Điều này không có nghĩa là không xây được — nghĩa là chi phí móng sẽ cao hơn đáng kể, và đó là con số phải biết trước khi trả giá.
Dấu hiệu để ý: nhà hàng xóm có vết nứt chéo ở góc cửa, nền sân sụt thành khe, hoặc cả khu vực có nhiều nhà phải gia cố. Đây là việc của kỹ sư kết cấu và người khảo sát địa chất, không phải việc suy đoán.
Mùa khô cũng có thứ riêng để xem
Đừng nghĩ chỉ mùa mưa mới đáng đi. Mùa khô cho bạn thấy những thứ mùa mưa che mất:
- Nắng chiếu vào mảnh đất theo hướng nào, phần nào bị nhà cao tầng bên cạnh che.
- Bụi từ đường, từ công trình gần đó.
- Giếng và nguồn nước có cạn không, hàng xóm phải mua nước không.
- Đất nứt nẻ kiểu gì — đất sét nở co theo mùa gây ảnh hưởng tới móng.
Lý tưởng là xem cả hai mùa. Nếu chỉ đi được một lần thì đi sau mưa, vì rủi ro về nước thường tốn kém hơn.
Những gì phải kiểm bằng giấy tờ, không bằng mắt
Bài này chỉ nói phần quan sát tại chỗ. Phần quy hoạch, pháp lý, lối đi chung, ranh giới, tình trạng tranh chấp thì phải kiểm bằng hồ sơ và hỏi cơ quan chức năng tại địa phương, cùng người có chuyên môn pháp lý. Bài về đất thừa kế và đất chung sổ ở mục này đã nói kỹ hơn.
Nguyên tắc chung: mọi lời hứa miệng về việc "sắp có đường", "sắp lên thổ cư", "chỗ này sắp quy hoạch đẹp" đều phải kiểm ở nơi có thẩm quyền, không kiểm bằng cách gật đầu với người bán.
Nói gọn lại
Đi xem đất ít nhất hai lần, cố gắng có một lần sau mưa lớn. Nhìn nước, nhìn cốt nền, đi thử đường vào, hỏi hàng xóm bằng những câu cụ thể, và để phần nền móng cùng phần pháp lý cho người có chuyên môn. Vài buổi đi lại tốn công, nhưng nó rẻ hơn nhiều so với một cái nền phải tôn hoặc một con đường ngập mỗi mùa.